«PRIMA CASĂ» и последняя. Чем обернётся катастрофическое увеличение ставки по государственной ипотечной программе

Аналитический комментарий Игоря Стойка, секретаря территориальной организации Гражданского конгресса сектора Центр (Кишинёв)

В 2018 году был принят закон “Первый дом” (Prima Casă), основной целью которого было создание правовой базы для облегчения доступа граждан к приобретению жилья посредством ипотечного кредитования. В рамках соответствующей программы кредиты выдаются сроком до 25 лет в национальной валюте с пониженной процентной ставкой, а также с частичной гарантией (50%) со стороны государства по предоставленным кредитам. Были предусмотрены так же компенсации на оплату ипотеки работникам государственного сектора, семьям с детьми, а равно и работникам частного сектора.

​В результате реализации программы ипотечным кредитованием было охвачено 7870 человек, а общая сумма кредитования достигла 4,29 млрд. леев (по состоянию на апрель 2022 г.).

Приведённые показатели красноречиво подтверждают привлекательность программы для молодых граждан, нуждавшихся в улучшении жилищных условий. В самом деле, множество молодых семей воспользовалось этой посильной возможностью покупки жилья. А как показывает практика, молодые люди приобретая жилье, тем более в кредит, значительно прочней связывают свою жизнь с родной страной. В этой связи программа была достаточно предсказуемым инструментом по снижению уровня эмиграции молодёжи из Молдовы. К тому же она была рассчитана на 25 лет, то есть на целое поколение вперёд.

Но, как говорится, «дьявол кроется в деталях». Процентная ставка по этой программе кредитования зависит от среднего уровня ставок по банковским депозитам плюс 3%, утверждённой маржи для банков. Таким образом, если в течении 2021 года ставка варьировала в пределах 4-5% годовых, то в результате финансовой политики нынешней власти ставка по ипотеке на текущий момент достигла 9-10%. В результате столь резкого роста ежемесячные платежи участников программы выросли в среднем в полтора раза. Если раньше они платили в месяц 4000-6000 леев, то к настоящему моменту платежи «взлетели» до 6000-9000 леев. В итоге, на фоне резкого повышения коммунальных тарифов начиная с прошлого года, для основной части заёмщиков возможность оплачивать такие обязательства перед банками стремительно превращается в невозможность.

При этом г-жа Гаврилица в отношении сложившейся ситуации ссылается на то, что люди должны были ознакомиться со всеми рисками, связанными с получением ипотеки по этой ГОСУДАРСТВЕННОЙ программе. То есть, иными словами, походя и между делом, обвинила своих сограждан в недостаточной бдительности и рациональности. И кого? Тех, кто, выживая каждый день, в отличие от самой Гаврилицы, проявляет чудеса находчивости, изобретательности, предприимчивости и планирования. Для того, чтобы в условиях ещё одного «форс-мажора» услышать такую «оценку» от «родного» правительства. И это вместо того, чтобы государство пришло к ним хоть как-то на помощь. Как и полагается, собственно, любой республике, которая, напомним, представляет собой сообщество, а в идеале – союз граждан, у которых мадам Гаврилица в нашем случае на высокооплачиваемой службе.

Как бы там ни было, очевидно, что граждане, участвующие в той или иной государственной программе, вправе рассчитывать на какое-то разделение рисков между ними и их государством. И это не только справедливо, но и, безусловно, рационально! Хотя бы потому, что банковская сфера Республики Молдова является самым защищённым сектором экономики, состоящим из 11 банков, принадлежащих без единого исключения иностранным собственникам и получающих прибыли, как минимум, в десятки процентов, в отличие от отечественного реального сектора, балансирующего на грани комы.

А теперь, попробуем разобраться, что же, на самом деле, произошло и почему так резко возросли выплаты по ипотеке.

Ставка по ипотеке в программе Prima Casă напрямую зависит от среднего уровня ставок по банковских депозитам. Последние, в свою очередь, очень чувствительны к двум факторам – ставке рефинансирования Национального Банка Молдовы (НБМ) и уровню обязательных денежных резервов коммерческих банков. При этом в своем запоздалом, но яростном стремлении «упразднить» инфляцию в Молдове НБМ резко повысил требования по обоим параметрам. Ставка рефинансирования возросла за год с 2,65 % в апреле 2021 до 18,50 % в июне 2022 года. А требования к обязательным резервам как в национальной валюте, так и в иностранной для коммерческих банков увеличились с 30% до 33% за тот же период. То есть с одной стороны НБМ со своей стороны кредитует банки по повышенным ставкам, а с другой – изымает из банковского сектора денежную массу, тем самым заставляя банки в большей степени делать акцент на привлечении депозитов посредством увеличения депозитных ставок. Что, в конечном итоге, и отражается на повышении уровня ставок по ипотеке в программе Prima Casă.

Правда, с инфляцией справится так и не получилось. И мы по-прежнему с большим отрывом «чемпионы» и «рекордсмены» региона по этому показателю. А отрицательные последствия, в том числе в виде резкого удорожания участия в программе Prima Casă – бесспорный факт, который опустошает карманы не менее стремительно чем рост цен на продовольствие, но только здесь нет «продуктов» подешевле.

В этом контексте интересным обстоятельством является то, что в 2022 году резко возросли доходы и прибыли молдавских банков (более чем на 50%). Более того, только в июне 2022 года прирост обязательных резервов лицензированных банков в иностранной валюте, хранящихся в НБМ, составил 47 млн. долларов. Таким образом, банковская сфера (будучи под защитой всей мощи государства и его собственности) получает сверхприбыли, а население при этом нищает и кредитное бремя для многих становится просто непосильным.

Ровно год назад именно под лозунгами о социальной справедливости нынешние «правители» пришли к власти. В действительности все происходит с точностью до наоборот, в том числе и в кредитно-денежнойполитике. С инфляцией однозначно нужно бороться, но не за счет фундаментальной жизнеспособности реального сектора экономики и элементарного социального благополучия граждан.

Совершенно очевидно, что последствия такой политики не заставят себя долго ждать. Уже в течение ближайшего полугода следует ожидать с одной стороны резкого роста неплатежей со стороны заемщиков по программе Prima Casă, а с другой стороны –резкого спада интереса со стороны новых заемщиков к данной ипотечной программе. Что, в свою очередь, также отрицательно скажется и без того на «проблематичном» спросе на рынке недвижимости, а значит и на рынке строительных материалов и т.д. по цепочке.

Конечно же, люди будут сильно ограничивать себя во всем, оплачивая ипотеку, но скорее всего часть из них вынуждена будет выехать за рубеж, в том числе для продолжения оплаты ипотеки. То есть результат будет прямо противоположным базовой цели программы – удержать молодые семьи в Молдове.

Есть ли выход из этой ситуации? Бесспорно. Государство однозначно должно взять на себя долю ответственности во взаимоотношениях заемщиков и банков по программе Prima Casă и не допустить резкого роста неплатежей со стороны населения. В сегодняшней ситуации этого можно добиться только за счет финансовой помощи заемщикам. Ответ на вопрос о размере помощи достаточно прост. Средний рост ставки по ипотеке составляет 4-5% годовых. С учетом общей массы выданных кредитов по программе Prima Casă в размере 4,29 млрд. леев – это около 18 млн. леев в месяц или около 900 тыс. евро. На фоне той финансовой помощи Молдове, которая поступает из-за рубежа — сумма несущественная. Но вернемся к нашим реалиям. В Законе о бюджете на 2022 год заложено 89,7 млн. леев для реализации программы Prima Casă. Данная статья может быть пересмотрена и частично увеличена. Причем прирост ставки по ипотеке можно разделить между государством и коммерческими банками, участвующими в программе Prima Casă. Если со стороны государства в бюджет могут быть заложены дополнительные расходы по компенсации заемщикам некоторой части возросшей ставки по ипотеке, то в отношении коммерческих банков может быть снижена маржа с 3% до 1,5-2%. И это необходимо только на некоторый период, в течении которого осуществляется текущая жесткая кредитно-денежная политика НБМ. То есть необходимость в этих действиях может быть в течение ближайших полугода-года. После возвращения базовых ставок на уровень начала 2021 года данные компенсации и ограничения могут быть отменены.

Кроме этого, со стороны НБМ могут быть выданы целевые кредиты с пониженной ставкой коммерческим банкам для временного замещения кредитных ресурсов, направленных на ипотечную программу Prima Casă. Опять же исключительно на период сохранения текущей макроэкономической ситуации.

Конечно же, речь не идет о стопроцентной компенсации заемщикам прироста ставок по ипотеке. Но если большую часть прироста ставок удастся компенсировать, тогда возможно удастся не допустить уже очевидных крайне негативных сценариев развития событий в жизни тысяч молдавских молодых семей.